La question de la division d’un lot de copropriété sans l’accord unanime des copropriétaires est un sujet récurrent dans les litiges de copropriété.
Une copropriétaire voulait diviser son lot de copropriété
Madame R est copropriétaire dans un immeuble. Elle a proposé de diviser son lot en quatre nouveaux lots lors de l’assemblée générale spéciale du 4 juillet 2019.
Cette proposition a été rejetée à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965.
Cependant, lors d’une nouvelle assemblée générale le 13 novembre 2019, la division a été approuvée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
D’autres copropriétaires s’opposaient à la division
Les époux D, également copropriétaires, ont assigné la copropriété en annulation de toute l’assemblée générale en justice et subsidiairement de cette résolution spécifique.
Ils ont demandé l’annulation de l’assemblée générale du 13 novembre 2019, arguant que la division du lot était contraire à la destination bourgeoise de l’immeuble et aurait dû être votée à l’unanimité des copropriétaires donc à l’article 26 de la loi de 1965 in fine.
Les lots issus de la division étaient accessoires à un appartement principal dont ils ne pouvaient, selon les époux D, être détachés.
Ils ajoutaient que les lots, à usage de chambres, issus de la division, situées au 7ème étage, étaient inhabitables.
La décision du tribunal judiciaire de Paris : pas d’atteinte à la destination
Le tribunal a jugé que les époux D étaient irrecevables à demander l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité car ils avaient voté en faveur de certaines résolutions lors de cette assemblée. Cette jurisprudence est constante depuis 2015 au visa de l’article 42.
Concernant la demande subsidiaire d’annulation de la résolution autorisant la subdivision du lot, le tribunal a rappelé que, selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire peut disposer librement de ses parties privatives, à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.
Le tribunal a également rappelé l’absence de restrictions aux droits des copropriétaires dans le règlement de copropriété selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965.
Il a également procédé à l’analyse du règlement de copropriété, relevant que la destination n’était pas exclusivement bourgeoise et que l’exercice de professions libérales était admis.
Le tribunal a considéré ici qu’il n’y avait pas d’atteinte à la destination de l’immeuble.
Conclusion
Cette décision est intéressante par rapport au processus adopté pour diviser un lot privatif : la majorité de l’article 24 suffit mais il est nécessaire que la division ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.
La division d’un lot de copropriété peut donc être soumise à des conditions strictes pour préserver la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires (clause bourgeoise du règlement de copropriété, possibilité d’exercer une profession, etc).
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