Les litiges relatifs aux charges de copropriété sont monnaie courante. Le Tribunal judiciaire de Paris a récemment rendu une décision intéressante sur ce sujet, qui met en lumière les obligations des copropriétaires et les recours possibles pour les syndicats de copropriétaires. Cet article explique les enjeux juridiques de cette affaire, de manière simple et accessible, pour aider les lecteurs à mieux comprendre leurs droits et devoirs en tant que copropriétaires.

Les obligations des copropriétaires face aux charges de copropriété

Le Syndicat des copropriétaires d’un immeuble à Paris représenté par la société NEXITY LAMY son syndic, a dû assigner une copropriétaire, Madame C, pour non-paiement de ses charges de copropriété.

Depuis avril 2023, celle-ci ne réglait plus les sommes dues pour l’entretien et les services communs de l’immeuble.

Le déroulement de la procédure judiciaire

La copropriétaire, malgré plusieurs relances et mises en demeure, n’a pas comparu à l’audience du 21 mai 2024.

Le tribunal, statuant en son absence, a rendu un jugement réputé contradictoire le 5 septembre 2024.

La décision se fonde sur les articles du Code civil et de la loi de 1965 sur la copropriété.

Le syndicat réclamait notamment le paiement des charges impayées, ainsi que des frais de recouvrement et des intérêts.

Un montant de charges contesté, mais justifié par le syndicat

Le Tribunal judiciaire a confirmé que les copropriétaires doivent s’acquitter des charges relatives à l’entretien des parties communes et aux travaux votés en assemblée générale.

Le syndicat avait bien produit les documents nécessaires, comme les procès-verbaux des assemblées générales et les appels de fonds, prouvant que les charges réclamées étaient légitimes puisqu’approuvées par l’assemblée des copropriétaires et non contestées.

Quels justificatifs doivent être produits par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal ?

Il s’agit des éléments suivants :

• le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Madame C concernant les lots n°35 et 103, indiquant la répartition des tantièmes (80/10000ème et 25/10000ème),
• les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2023 au 31 mars 2024,
• les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juillet 2022 et 9 mai 2023, portant approbation des comptes des exercices 2021 et 2022, actualisation des budgets pour les exercices en cours et votant les budgets prévisionnels 2023 et 2024, et vote des travaux (modernisation de l’installation de l’ascenseur pour un montant de 31 654,50 euros, réalisation d’une mission de maîtrise d’œuvre confiée au cabinet Agotherm d’un montant de de 21 560 euros et d’une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage confiée au cabinet Energy Pulse d’un montant de 10500 euros TTC),
• le certificat de non contestation des assemblées générales des 4 juillet 2022 et 9 mai 2023,
• l’état récapitulatif détaillé de la créance de Madame C faisant état d’un solde débiteur de 3763,19 euros au 1 janvier 2024 (dont 953,85 euros de frais de recouvrement),
• le décompte détaillé de charges réalisé après régularisation opérée au titre de l’exercices 2022

Décision du tribunal : une condamnation partielle des frais demandés

Le tribunal a finalement condamné Madame à payer la somme de 2 809,34 € correspondant aux charges impayées.

Toutefois, la demande de 348,68 € au titre des frais de relance a été partiellement rejetée, et seuls 52 € ont été retenus.

Selon le tribunal, il n’est en effet pas justifié de la nécessité de l’envoi de trois mises en demeure. L’une n’était d’ailleurs pas produite. Deux avaient été envoyées à la même date, suivies d’une sommation de payer. Le tribunal souligne qu’une seule mise en demeure suffit à rendre la créance exigible

En revanche, la demande de dommages et intérêts a été refusée, le tribunal ne considérant pas que la copropriétaire ait agi de mauvaise foi.

En conclusion, un rappel sur l’importance du paiement des charges

Cette affaire rappelle à tous les copropriétaires qu’il est essentiel de régler les charges de copropriété pour éviter des litiges qui peuvent être coûteux. Les syndicats de copropriété, eux, doivent bien documenter leurs demandes et rapporter la preuve de leur créance pour garantir une décision favorable en justice.

Points de droit principaux de la décision

• Article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : Cet article impose aux copropriétaires de participer aux charges liées à la conservation des parties communes et aux équipements collectifs. Ces charges doivent être payées en fonction des tantièmes détenus par chacun.
• Article 1231-6 du Code civil : Il permet au créancier, ici le syndicat des copropriétaires, de demander des dommages et intérêts si le débiteur, la copropriétaire, a causé un préjudice par sa mauvaise foi. Cependant, ce point n’a pas été retenu ici.
• Article 472 du Code de procédure civile : Cet article permet de statuer sur le fond en l’absence du défendeur, ce qui a été appliqué dans ce cas. La représentation devant le tribunal judiciaire est obligatoire. En cas de faibles ressources vous pouvez solliciter l’aide juridictionnelle en vous rendant au bureau situé au sein du tribunal. Pensez également à solliciter votre protection juridique qui peut prendre une partie des frais de procédure.

Lien vers le jugement: Jugement du tribunal de proximité de Paris (tribunal judiciaire) du  5 septembre 2024 n° 24/01089