Les frais de vente sur saisie immobilière sont ils des « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?
Une copropriété a assigné deux propriétaires indivis de lots de copropriété dans un immeuble en paiement d’un arriéré de charges arrêtées au 02 décembre 2008.
Le syndicat demandait également le paiement
- de divers frais,
- des intérêts au taux légal, et
- de plusieurs sommes à titre de dommages-intérêts.
A l’époque, l’ancien juge de proximité était compétent pour juger l’affaire.
Par un jugement du 16 septembre 2009, le juge de proximité de Vincennes a décidé que la demande du syndicat des copropriétaires était fondée en son principe.
Selon le juge, les frais de vente sur saisie immobilière avaient bien été nécessaires pour obtenir des copropriétaires débiteurs qu’ils paient leur dette, et cela au vu des éléments du dossier.
Le compte de copropriété des défendeurs concernait bien les charges et frais dus depuis le premier trimestre 2007, jusqu’en décembre 2008.
La contestation du caractère nécessaires des frais car le décompte du syndicat portait sur une autre période que celle retenue par le juge de proximité
Les copropriétaires ont formé un pourvoir en cassation du jugement en estimant que les frais inclus dans la demande du syndicat des copropriétaires n’étaient pas nécessaires au recouvrement de sa créance.
Les copropriétaires ont estimé que les frais de saisie immobilière n’auraient pas dû leur être imputés.
En effet, la demande du Syndicat des copropriétaires portait sur le solde d’un décompte établi pour la période allant du 18 mars 2003 au 8 juin 2009 et non pas du premier trimestre 2007 à décembre 2008.
Selon les copropriétaires débiteurs, la juridiction de proximité a donc dénaturé le décompte du syndicat des copropriétaires, en violation de l’ancien article 1134 du Code civil.
Les sommes dont le syndicat des copropriétaires sollicitait le remboursement par les copropriétaires débiteurs étaient dépourvues de tout caractère nécessaire, s’agissant:
- d’enquêtes de solvabilité,
- de frais de « suivi contentieux »,
- d’actes concernant une autre procédure, ou
- de sommations inutiles en l’absence de créance.
Les sommes étaient par ailleurs insusceptibles de leur être réclamées puisqu’elles constituaient des dépenses communes.
En tout état de cause, selon les copropriétaires, le compte de frais n’avait pas été soumis à la procédure de taxe.
Le juge doit rechercher si les frais inclus dans la demande du syndicat au titre du recouvrement de sa créance sont nécessaires
Dans son arrêt du 30 novembre 2010, non publié, la Cour de cassation a cassé partiellement le jugement.
La Cour a visé l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour décider que le juge aurait dû rechercher si les frais étaient vraiment nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat.
En conclusion: seuls peuvent être mis à la charge exclusive d’un copropriétaire les frais nécessaires et justifiés, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre de ce copropriétaire
Rappelons que selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, dans sa version en vigueur depuis l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 :
« Sont imputables au seul copropriétaire concerné
- a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…) »
