Une vente avec une condition particulière essentielle et déterminante pour le VENDEUR, sans laquelle ce dernier n’aurait pas contracté

Par acte notarié, Madame A. a vendu plusieurs lots de copropriété dont l’un constitué d’un parking tout véhicule à Madame B.

L’acte mentionnait le projet de surélévation de l’immeuble d’un promoteur immobilier, et prévoyait à titre de « condition particulière » que si l’installation de différents poteaux, piliers, pieux et poutres se faisait sur l’emplacement de parking vendu, la venderesse s’obligeait à céder gratuitement à l’acquéreur autant de nouveaux parkings pour remplacer ceux devenus inutilisables,

L’approbation de travaux et le vote à la majorité absolue de la modification des charges de copropriété

Deux ans plus tard les copropriétaires ont approuvé les travaux consistant en l’implantation de piliers et poteaux dans le parking par un promoteur immobilier.

Au cours d’une nouvelle assemblée les copropriétaires ont approuvé plusieurs résolutions :

Résolution 2 approbation des plans du géomètre expert représentant les parkings

Résolution 3 l’approbation à la majorité absolue d’une nouvelle répartition des charges de copropriété et des provisions pour travaux.

La demande de nullité de la résolution d’assemblée votant à la majorité absolue la modification des charges

Madame B a assigné le syndic représentant le syndicat des copropriétaires aux fins de voir prononcer l’annulation des résolutions votées

Pour l’acquéreur, le projet de modification entraînant une nouvelle répartition des charges, il était impossible de prendre cette décision à la majorité alors qu’elle nécessite l’unanimité.

Le tribunal de grande instance a annulé les résolutions.

Pour le syndic les travaux étaient nécessaires et la modification des charges correspondante pouvait être votée à la majorité

 Le syndic a fait appel en considérant , concernant la résolution 3 que :

– la nouvelle répartition des charges de copropriété n’est pas proportionnelle à la surface des places de stationnement mais à l’utilité de chacun d’eux.

– chaque emplacement de voiture est soumis à deux tantièmes de charges.

-les millièmes de copropriété sont inchangés.

-les travaux de réhabilitation du parking ont été réalisés pour assurer la sécurité des lieux et constituent une charge commune générale à l’ensemble des propriétaires.

– En application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 la modification de la répartition des charges en résultant peut donc être décidée par l’assemblée générale statuant à la majorité.

L’article 11 prévoit que la modification des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires

La cour d’appel de Rennes a rappelé que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, sous réserve des dispositions de l’article 12, que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

La cour a ensuite considéré que le changement du nombre de lots entraîne nécessairement une modification de la répartition des tantièmes, et que le syndic n’expliquait pas en quoi les travaux votés avaient rendu nécessaire la nouvelle répartition des charges

La cour a donc confirmé le jugement de première instance.