Le Tribunal Judiciaire de Paris a récemment rendu un jugement dans une affaire opposant les copropriétaires d’un immeuble à Paris à un hôtel situé dans leur cour. Ce conflit de longue date portait sur l’installation d’une grille à l’entrée de l’immeuble, qui impactait l’accès de l’hôtel à ses locaux. L’affaire met en lumière la complexité des droits au sein d’une copropriété, des servitudes de passage (il s’agit bien d’une servitude entre la propriété voisine de l’hôtel et la propriété de l’immeuble en copropriété), et des mesures de sécurité que souhaitent mettre en place les résidents.

L’histoire à l’origine de la décision : un hôtel en fond de cour et une grille sécurisée

Tout commence avec un immeuble situé dans un quartier animé de Paris. Cet immeuble en copropriété est divisé en trois bâtiments, A, B et C, avec une cour intérieure commune.

En 1999, une grille avec digicode est installée à l’entrée de l’immeuble pour sécuriser l’accès des copropriétaires. Cependant, au fond de cette cour se trouve un hôtel qui, depuis 1947, dispose d’un droit de passage pour accéder à ses locaux.

Ce droit de passage permet aux clients et employés de l’hôtel de traverser la cour à n’importe quelle heure, de jour comme de nuit. Jusqu’à la pose de cette grille, l’entrée était largement accessible. Mais les copropriétaires, soucieux de leur sécurité, souhaitent limiter les intrusions et contrôlent désormais l’accès avec un digicode.

Le problème juridique principal : servitude de passage vs sécurité des copropriétaires

Le problème juridique central concerne le conflit entre le droit de passage de l’hôtel, garanti depuis 1947, et la décision des copropriétaires de sécuriser l’immeuble en restreignant l’accès avec une grille.

En 2017, les copropriétaires ont décidé en assemblée générale de limiter l’accès à certaines heures de la journée, ce que l’hôtel, représenté par la société SADH (Société de Développement Hôtelier), a contesté, arguant que cela porterait atteinte à son droit de servitude de passage.

Par hypothèse la clientèle d’un hôtel a besoin d’y accéder tous les jours, en permanence et à des horaires étendus.

L’hôtel disposait d’un droit de passage, institué en 1947, qui lui permettait d’utiliser l’accès principal à l’immeuble « sans aucune restriction, de jour comme de nuit ». Or, la décision des copropriétaires de limiter l’accès par l’installation d’une grille fermée à certaines heures posait une entrave à ce droit.

Les copropriétaires, de leur côté, faisaient valoir que la non-fermeture de la grille créait des nuisances importantes : intrusion d’individus extérieurs, cambriolages et insécurité pour les résidents.

La question était donc de savoir si la fermeture de cette grille, dans un cadre défini, constituait une violation du droit de passage de l’hôtel.

La décision du tribunal : un compromis entre sécurité et servitude

Le tribunal a tranché en faveur d’un compromis : la grille peut être fermée, mais uniquement à des horaires précis, de 22 heures à 7 heures, afin de ne pas entraver le droit de passage de l’hôtel et afin de ne pas porter atteinte à son exploitation. 

Le tribunal a également imposé à l’hôtel de participer aux frais d’entretien du passage et de la grille, et a ordonné des travaux pour rétablir certaines parties de la cour endommagées par les aménagements de l’hôtel.

Quels sont les points de droit du jugement du tribunal judiciaire de Paris?

Servitude de passage : Le tribunal a confirmé que la servitude de passage est un droit réel, permettant à l’hôtel de traverser l’immeuble en copropriété sans restriction, mais a autorisé certaines limitations horaires.

Droit de passage et fermeture de la grille : La grille peut être fermée, mais uniquement entre 22h et 7h afin de ne pas affecter l’exploitation de l’hôtel.

Nuisances sonores et troubles anormaux de voisinage : Les copropriétaires ont tenté de faire valoir des nuisances sonores causées par les livraisons nocturnes de l’hôtel, mais celles-ci n’ont pas été suffisamment prouvées pour justifier une décision favorable.

Aggravation de la charge de la servitude et participation aux frais : L’hôtel a été condamné à contribuer à l’entretien des parties communes (grille, passage cocher), car il bénéficie de la servitude. Le tribunal a reconnu que l’augmentation de la capacité d’accueil de l’hôtel et l’intensification de son activité commerciale ont constitué une aggravation de la servitude de passage au détriment de la copropriété. La SADH a donc été condamnée à participer aux frais d’entretien du passage cocher et de la grille à hauteur de 40 %.

Réparation des dommages : L’hôtel a également été condamné à réparer les dommages causés par ses travaux dans la cour commune à savoir des travaux mal réalisés dans la cour de l’immeuble, affectant les parties communes de la copropriété, notamment par des infiltrations d’eau.

Lien vers la décision: jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 septembre 2024 n° 20/08160