Comment régulariser une erreur matérielle du règlement de copropriété ?
Une personne est propriétaire d’un appartement avec place de stationnement dans un immeuble en copropriété. Selon le règlement son appartement est le lot n°3 d’une surface de 134,90 m² environ, incluant les 211/30 000 millièmes des parties communes générales et les 359/ 10 000èmes des parties communes spéciales.
Mais l’appartement voisin, le lot n°4 d’une surface de 56,30 m² dispose des 433/30 000èmes des parties communes générales et les 753/ 10 000èmes des parties communes spéciales
Il y a donc une erreur de répartition des charges qui ont été interverties entre les deux lots.
La copropriété a voulu régulariser la situation.
Le vote de la régularisation des charges ayant été permutées à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965
le syndicat des copropriétaires a, lors de l’assemblée générale des copropriétaires adopté deux résolutions portant l’une (n°29) sur la rectification du règlement de copropriété par permutation des tantièmes entre les lots 3 et 4, l’autre (n°30) donnant mandat au syndic de procéder aux formalités d’enregistrement et de publicité de la modification opérée, la première votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 Juillet 1965, la seconde à la majorité de l’article 25,
La modification de la répartition des charges devait être votée à l’unanimité et ne pouvait pas être rétroactive selon la propriétaire du lot 3
Absente lors de cette assemblée générale, la propriétaire du lot 3 a, au visa de l’article 11 de la loi du 10 Juillet 1965 , saisi le Tribunal en annulation des deux résolutions litigieuses, faute d’un vote à l’unanimité des voix, estimant pas ailleurs illicite le rétablissement des comptes sur cinq ans décidé par cette même assemblée lorsque la modification du règlement de copropriété ne pouvait avoir d’effet que pour l’avenir.
La propriétaire fait valoir que la modification de la répartition des charges adoptée par l’assemblée générale requérait conformément à l’article 11 de la loi du 10 Juillet 1965 un vote à l’unanimité des copropriétaires.
Elle maintient de même que le rétablissement’ des charges sur cinq ans également prévu par la résolution litigieuse est contraire au principe selon lequel le nouveau règlement n’a d’effet que pour l’avenir et à compter des formalités de publicité.
Le vote à la majorité pour le syndicat des copropriétaires pour rectifier une erreur matérielle, nécessité par la mauvaise foi de la copropriétaire. Le caractère non écrit du règlement invoqué.
Le syndicat des copropriétaires estime, au qu’il entrait dans ses pouvoirs de rectifier l’erreur matérielle flagrante que constituait la permutation erronée dans le règlement de copropriété des tantièmes entre les lots 3 et 4.
Rappelant la nature contractuelle du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires a mis en exergue la particulière mauvaise foi de la propriétaire du lot 3 qui, bien que n’ignorant pas l’erreur affectant l’état de division sur la répartition des tantièmes, résiste à une modification qui lui ferait perdre les avantages illicites dont elle bénéficie au détriment du copropriétaire du lot n°4.
Le syndicat des copropriétaires sollicite reconventionnellement que soit déclarées non écrites les clauses de répartition des charges des lots 3 et 4 du bâtiment B.
La modification des charges doit être votée à l’unanimité rappelle la cour d’appel
Malgré une erreur matérielle évidente dans le règlement, dans la mesure où la ‘rectification’ du règlement de copropriété décidée par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 Novembre 2011 impliquait une modification des tantièmes attribués aux lots 3 et 4 et donc de la répartition des charges entre les lots 3 et 4, Mme CLEUET fait à raison valoir que cette décision ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité des voix conformément aux exigences de l’article 11 de la loi du 11 Juillet 1965.
Mais le syndicat peut contester la légalité des clauses du règlement dont les clauses peuvent être déclarées non écrites. La nouvelle répartition des charges n’a d’effet que pour l’avenir
La Cour rappelle tout d’abord qu’il entre dans la mission d’un syndicat des copropriétaires de veiller à la conformité à la loi du règlement de copropriété et qu’à ce titre il est recevable à contester la légalité de clauses du règlement.
Le syndicat des copropriétaires est, dès lors, fondé à solliciter que soient tirées les conséquences de cette répartition illicite des charges communes et que soient déclarées non écrites les clauses du règlement de copropriété fixant les tantièmes des lots 3 et 4.
La Cour a donc ordonné une nouvelle répartition des charges pour ces deux lots, précision étant faite que cette répartition ne peut valoir que pour l’avenir.
