Les avances ne sont pas des charges qui sont des dépenses incombant définitivement aux coproprietaires

Il faut distinguer les charges de copropriété qui sont définitives, des avances.

  • Les charges ont un caractère définitif. Ce sont des dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa propre part.
  • Au contraire les avances ne sont pas des charges.

L’article  45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.

  • Les provisions sur charges, sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif résultant de l’approbation des comptes du syndicat.
  • Les avances sont les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux.

L’approbation des comptes rend définitive l’imputation de la dépense au syndicat, chaque copropriétaire la supportant en fonction de sa participation prévue par le règlement de copropriété et, plus précisément, par l’état de répartition des charges.

Dans un arrêt déjà ancien, la Cour de cassation a jugé que l’appel de fonds, qui était une avance, n’entraînait pas modification de la répartition des charges

Un copropriétaire a refusé de payer un appel de fonds en estimant qu’il constituait une modification de la répartition des charges contraire aux règles de la copropriété

Dans une affaire, une copropriétaire n’avait pas payé sa part de charges dues à une entreprise.

Une décision judiciaire a alors condamné le syndic à faire l’avance de la somme due à l’entreprise créancière.

Mais la copropriétaire n’a pas non plus payé sa part des charges ordinaires dues au syndic.

Les copropriétaires ont décidé de changer de syndic.

Mais l’ancien syndic qui avait fait l’avance des sommes dues, a retenu les documents de la copropriété : il a refusé de les communiquer au nouveau syndic, tant que la copropriété ne l’aurait pas remboursé de ses avances pour payer l’entreprise créancière.

Les copropriétaires ont donc décidé de procéder à un appel de fonds pour payer l’entreprise et rembourser l’ancien syndic et ainsi obtenir les documents de la copropriété.

Mais l’un des copropriétaires a refusé de verser sa quote-part au titre de cet appel de fonds.

Pourquoi le copropriétaire refusait de payer l’appel de fonds ?

L’appel de fonds, qui faisait échec aux règles de la copropriété, constituait une lésion pour le copropriétaire qui n’y avait pas consenti personnellement

Selon le copropriétaire refusant de payer l’appel de fonds, le  syndic ne pouvait, sans modifier la répartition des charges, faire un appel de fonds pour pallier la défaillance de la copropriétaire même si cet appel de fonds ne devait être considéré que comme une avance.

Par ailleurs, cette avance pouvait le léser alors qu’il n’y avait pas consenti personnellement et elle faisait échec aux regles de la copropriété

Pour le copropriétaire, l’appel de fonds était une modification de la répartition des charges.

Or la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Par ailleurs, la copropriété ne devait pas céder aux pressions de l’ancien syndic qui, avait fait l’ avance des sommes pour la copropriétaire défaillante, et qui exerçait un droit de rétention sur les dossiers.

Selon le copropriétaire récalcitrant, il appartenait à l’entreprise créancière de pratiquer une saisie-arrêt sur la créance qu’avait la copropriété à l’égard de la copropriétaire débitrice.

Selon la Cour d’appel de Paris, l’appel de fonds était de simples appels d’avances et n’entrainait pas une modification de la répartition des charges de copropriété

Pour la Cour d’appel, le syndic de la copropriété était fondé à faire des appels de fonds auprès des copropriétaires pour suppléer à la carence de la copropriétaire défaillante, au motif que les nécessités de l’administration de l’immeuble imposaient une semblable obligation en vue du règlement des sommes dues aux créanciers.

En décidant l’appel de fonds, l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas modifié la répartition des charges de copropriété mais avait procédé à de simples appels d’avances.

La mesure prise par le syndic était justifiée par les nécessités de l’administration de l’immeuble.

Selon la Cour de cassation les charges de copropriété, qui ne sont pas des avances, incombent définitivement aux copropriétaires

La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel de Paris.

Dans son arrêt du 10 juin 1970, elle a jugé que les avances ne constituaient pas des charges qui sont des dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa part.

Par conséquent, en l’espèce, il n’y avait pas eu modification de la répartition des charges.

Par ailleurs, la Cour d’appel avait relevé que l’entreprise avait obtenu contre le syndic, es qualite, condamnation à lui verser le montant de sa réclamation et que la rétention par l’ancien syndic des documents d’administration de la copropriété compromettait gravement celle-ci.

(Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 10 juin 1970, 68-14.219, Publié au bulletin)