Malgré un arrêté préfectoral d’insalubrité et d’interdiction d’habiter un immeuble, le syndicat des copropriétaires demandait aux propriétaires de payer les charges de l’immeuble

En août 1984, une copropriétaire a fait l’acquisition d’un appartement dans un immeuble en Haute-Garonne.

Un vice de construction de l’immeuble s’est révélé postérieurement à son acquisition.

La copropriétaire n’a donc pas pu avoir la jouissance paisible de son appartement du fait des désordres de l’immeuble qui ne lui étaient pas imputables. 

Le 18 janvier 1989, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité et d‘interdiction d’habiter en raison de ce vice de la construction.

En l’absence de la possibilité d’occuper son appartement, la copropriétaire a refusé de payer les charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a alors assigné en paiement des charges arriérées.

Dans son arrêt du 09 septembre 1992, la Cour d’appel de Toulouse a condamné la copropriétaire à payer la totalité des charges afférentes à son appartement

Les charges de copropriété devaient elles être payées si l’appartement ne pouvait pas être occupé par la copropriétaire en raison d’un fait extérieur à elle-même ?

Selon la copropriétaire, la Cour d’appel a violé l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Selon elle, cet article dispose que les copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun qu’en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Or son appartement était lui-même rendu inutilisable à raison d’un fait extérieur à savoir le vice de la construction qui ne lui était pas imputable.

Par ailleurs, la Cour d’appel de Toulouse ne s’était pas expliqué sur les périodes auxquelles ces charges se rapportaient, et n’avait pas distingué entre les charges communes et celles entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun.

En conséquence, selon la copropriétaire, aucune charge de copropriété ne pouvait lui être imputée dès lors qu’elle était ainsi privée de la jouissance de son lot.

Les charges de copropriété doivent être payées et leur exigibilité est liée à la propriété du lot de copropriété et non à son occupation effective

La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse et a rejeté le pourvoi de la copropriétaire refusant de payer ses charges de copropriété :

Selon la Cour , il y avait pas lieu d’opérer une distinction selon la nature des charges.

Le paiement des charges était lié à la propriété des lots et non à leur occupation effective.

Rappelons que l’article 10 de la loi de 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 30 octobre 2019, distingue entre deux catégories de charges :

  • Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales. Ces charges incombent à chaque copropriétaire selon sa quote-part dans les parties communes telle qu’elle figure au règlement de copropriété de l’immeuble.
  • Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

(Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 mai 1995, 93-16.624, Inédit)